a cura della Redazione
Cotality simula ribassi dal 5 al 20% nelle principali città australiane. Melbourne appare tra i mercati più vulnerabili, mentre Perth, Brisbane e Adelaide conservano un ampio margine dopo cinque anni di forti aumenti. ANZ prevede ulteriori cali tra il 2026 e il 2027.
Il mercato immobiliare australiano sta attraversando una fase di rallentamento e la domanda che comincia a circolare tra proprietari e potenziali acquirenti è sempre la stessa: quanto potrebbero scendere davvero i prezzi delle abitazioni?
Una nuova analisi della società di dati immobiliari Cotality ha provato a rispondere simulando quattro diversi scenari di correzione: una diminuzione dei valori del 5, 10, 15 e 20 per cento.
Il quadro che emerge è molto diverso da città a città. Dopo cinque anni di boom immobiliare, infatti, alcuni mercati hanno accumulato aumenti talmente importanti che persino una correzione a doppia cifra cancellerebbe soltanto una parte dei guadagni ottenuti.
Melbourne tra le città più esposte
La situazione più delicata riguarda Melbourne, dove la crescita degli ultimi anni è stata sensibilmente inferiore rispetto a quella registrata in altre capitali.
Il valore mediano delle abitazioni ha raggiunto un picco di circa 840.000 dollari nel novembre 2025.
Secondo Gerard Burg, responsabile della ricerca di Cotality, una diminuzione superiore al 10 per cento potrebbe riportare i valori immobiliari della città ai livelli precedenti alla pandemia.
Melbourne dispone quindi di un “cuscinetto” molto più ridotto rispetto ad altri mercati australiani.
Perth, Brisbane e Adelaide protette dal boom degli ultimi anni
Situazione molto diversa per Perth, Brisbane e Adelaide, protagoniste di una crescita eccezionale durante gli ultimi cinque anni.
I fortissimi aumenti registrati in queste città permetterebbero loro di assorbire correzioni anche significative senza cancellare completamente i guadagni accumulati.
L’esempio più evidente è Perth.
Secondo Cotality, anche con una diminuzione del 20 per cento rispetto al massimo raggiunto, il valore mediano delle abitazioni resterebbe sostanzialmente attorno ai livelli dell’aprile 2025.
Un’indicazione della dimensione della crescita vissuta dalla capitale dell’Australia Occidentale durante l’ultimo ciclo immobiliare.
Sydney verso una correzione più importante
Anche Sydney è entrata in una fase di debolezza.
Le previsioni elaborate dagli economisti di ANZ indicano una possibile diminuzione complessiva dei prezzi immobiliari australiani del 4,3 per cento nel 2026, seguita da un ulteriore calo del 3,4 per cento nel 2027.
Per Sydney viene ipotizzata una diminuzione dal picco al minimo del ciclo pari a circa 14,5 per cento, mentre per Melbourne la contrazione potrebbe raggiungere il 12,8 per cento.
Secondo gli economisti Madeline Dunk e Adam Boyton, il mercato si sarebbe indebolito più velocemente rispetto alle precedenti previsioni.
Sydney e Melbourne avrebbero registrato cali superiori alle attese, mentre anche Brisbane e Perth avrebbero iniziato a perdere terreno prima del previsto.
Tassi, tasse e incertezza frenano gli acquirenti
A pesare sul mercato è soprattutto la combinazione di tassi d’interesse elevati, modifiche alle politiche fiscali immobiliari e crescente incertezza economica internazionale.
Uno dei segnali più evidenti arriva dalle aste.
A Sydney e Melbourne i tassi di aggiudicazione sono scesi ben al di sotto del 50 per cento, una soglia che storicamente viene associata a periodi di diminuzione dei prezzi.
Quando meno della metà degli immobili messi all’asta viene venduta, aumenta generalmente il potere contrattuale degli acquirenti e i proprietari sono più facilmente costretti a rivedere le proprie aspettative.
Un crollo del 20% è possibile?
Uno scenario di diminuzione del 20 per cento, tuttavia, viene considerato poco probabile nelle attuali condizioni economiche.
Secondo l’economista capo di PRD Diaswati Mardiasmo, per assistere a una correzione di questa portata sarebbe probabilmente necessaria una crisi simile alla Global Financial Crisis.
Una diminuzione intorno al 5 per cento viene invece considerata molto più realistica nel breve periodo.
La progressiva riduzione dell’inflazione potrebbe inoltre modificare nuovamente le prospettive del mercato nel corso del prossimo anno.
Se l’inflazione continuerà a scendere verso livelli compatibili con gli obiettivi della Reserve Bank of Australia, secondo Mardiasmo potrebbe verificarsi un cambio di direzione tra la metà e la fine del 2027.
Anche ANZ prevede una possibile ripresa dei prezzi nel 2028.
Il problema dell’offerta resta
Un elemento continua infatti a sostenere strutturalmente il mercato australiano: la scarsità di abitazioni.
Le difficoltà del settore delle costruzioni, i costi elevati, la limitata capacità produttiva e una domanda ancora significativa rendono difficile immaginare, secondo gli economisti, una lunga fase di diminuzione dei prezzi.
Il mercato potrebbe quindi attraversare una correzione importante senza necessariamente trasformarsi in un crollo prolungato.
La RBA: i prezzi delle case non sono la priorità
La governatrice della Reserve Bank of Australia, Michele Bullock, ha spiegato che la banca centrale sta monitorando gli effetti del rallentamento immobiliare, ma ha sottolineato che i prezzi delle abitazioni non rappresentano il principale elemento utilizzato per decidere la politica monetaria.
Al centro dell’attenzione della RBA restano soprattutto inflazione, mercato del lavoro, capacità produttiva dell’economia, settore delle costruzioni e rischi internazionali.
Le ultime previsioni interne della banca centrale indicano comunque che i prezzi delle abitazioni potrebbero continuare a diminuire gradualmente ancora per un certo periodo.
I mercati finanziari attribuiscono inoltre circa il 60 per cento di probabilità a un ulteriore aumento dei tassi di 0,25 punti percentuali entro la fine dell’anno, che porterebbe il cash rate al 4,6 per cento.
Per milioni di australiani, quindi, il prossimo anno potrebbe rappresentare una fase completamente diversa rispetto al boom immobiliare degli ultimi cinque anni: meno competizione tra compratori, maggiore possibilità di negoziare e prezzi sotto pressione.
Ma con differenze enormi tra una città e l’altra. Melbourne e Sydney appaiono più vulnerabili, mentre Perth, Brisbane e Adelaide possono ancora contare sul forte aumento di valore accumulato negli anni del boom.
